2025 chưa phải là năm của đất nền

Chuyên gia cho rằng, đất nền là loại hình sẽ phục hồi sau các loại hình ở thực. Do đó, 2025 chưa phải là năm để đất nền có thể “trở mình” một cách rõ rệt.

Nhu cầu chưa thể phục hồi trong ngắn hạn

Báo cáo thị trường năm 2024 của DKRA cho biết: tại TPHCM và vùng phụ cận, nguồn cung đất nền sơ cấp tăng nhẹ khoảng 1% so với năm 2023 và tập trung chủ yếu ở các dự án đã mở bán trước đó. Nguồn cung mới vẫn khan hiếm, chiếm khoảng 15% trên tỷ trọng nguồn cung sơ cấp và giảm khoảng 34% so với năm trước.

Sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp đạt khoảng 13% trên tổng cung – giảm 15% so với năm 2023. Phần lớn giao dịch phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm và nhóm sản phẩm có giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m2 tại TPHCM hay dưới 25 triệu đồng/m2 ở vùng phụ cận.

Mặt bằng giá sơ cấp giảm trung bình 3% so với cùng kỳ năm 2023 và vẫn neo cao do chịu tác động của các chi phí đầu vào. Cùng với đó là các chính sách chiết khấu cho khách hàng giữ chỗ trước ngày mở bán, thanh toán nhanh/thanh toán bằng dòng vốn tự có… được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

Thị trường thứ cấp ghi nhận tăng giá trung bình khoảng 4% so với quý 1/2024, thanh khoản phục hồi tích cực so với thời điểm đầu năm. Trong đó, giao dịch của thị trường đất nền tập trung ở nhóm dự án đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín, đa dạng tiện ích nội ngoại khu.

DKRA dự báo nguồn cung mới ở phân khúc đất nền của TPHCM và vùng phụ cận năm 2025 sẽ phục hồi tích cực nhờ vào sự bùng nổ của các dự án khu đô thị có quy mô lớn, dao động trong khoảng 3,000-3,500 nền. Trong đó, các địa phương như Bình Dương, Long An, Đồng Nai chiếm phần lớn nguồn cung; còn TPHCM, Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Tuy nhu cầu bất động sản vẫn ở mức cao, sức cầu thị trường đất nền chưa thể phục hồi trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để trở lại nhịp sôi động của giai đoạn năm 2019 trở về trước. Dù vậy, mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ trong năm tiếp theo và vẫn neo ở mức cao, do chịu tác động của các loại chi phí đầu vào.

Cảm nhận của người tiêu dùng

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá: đất nền chưa phải là loại hình sẽ hồi phục ngay ở năm 2025, mà sẽ đi sau những loại hình có nhu cầu ở thực như chung cư.

“Vấn đề là cảm nhận của người tiêu dùng – khi nào là thời điểm tích hợp để giải ngân – do bây giờ hàng đã có sẵn rồi, tiền cũng đã có sẵn rồi” – ông Quốc Anh nêu quan điểm.

Ông Lê Bảo Long – CMO Batdongsan.com.vn cho rằng: đến hết năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội đã đi hết 1 chu kỳ tăng giá rất mạnh, TPHCM cũng bắt đầu có những dự án mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cao, kể cả dự án trung tâm. Nếu diễn biến của thị trường tương đối thuận lợi giống những chu kỳ trước, 2026 có thể là năm của nhà riêng, nhà phố, đặc biệt là đất nền, do đây là phân khúc nhà đầu tư có thể tham gia với số tiền đầu tư từ vài trăm triệu đồng đến vài chục tỷ đồng.

Theo ông Long, nhà đầu tư khi dùng đòn bẩy để mua một cái gì đấy thì đa phần đều không có kế hoạch mua – bán rõ ràng. Đối với bất động sản, nhà đầu tư khi mua luôn kỳ vọng giá sẽ tăng, nhưng đến khi giảm thì không biết làm sao tiếp theo. Đây là một trong những lý do rất lớn dẫn đến việc trong chu kỳ vừa rồi, có nhiều sản phẩm đất nền lỗ tới 50%, do nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Do đó, nhà đầu tư cần xác định đã hiểu kỹ khoản vay và sản phẩm mình mua chưa. Khi xác định được 2 điều này, nhà đầu tư sẽ có chiến lược rất rõ ràng – mua lúc nào, bán lúc nào. Nhờ đó, khi không như kỳ vọng, nhà đầu tư có thể sẵn sàng cắt lỗ, giảm thiểu khả năng mất nhiều tiền nhất có thể.

Hà Lễ