Thuế suất 20% trên lợi nhuận bất động sản: Người dân sẽ chịu tác động ra sao?

Đề xuất thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản

Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% trên giá trị chuyển nhượng, đây là cách tính thuế toàn phần, không phân biệt lời hay lỗ.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính đang nghiên cứu bổ sung phương án tính thuế theo lợi nhuận thực tế, tức phần chênh lệch giữa giá bán và tổng chi phí liên quan bất động sản chuyển nhượng, với mức thuế suất 20%. Trường hợp người chuyển nhượng không xác định được giá mua và chi phí liên quan thì phương án tính thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng vẫn được áp dụng.

Mục tiêu của đề xuất nhằm tăng tính công bằng, minh bạch và phù hợp hơn với nguyên tắc thuế thu nhập cá nhân, chống hiện tượng khai giá thấp để trốn thuế, nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức và tác động đến người dân.

Tác động đến người bán bất động sản

Với người bán có lợi nhuận rõ ràng, việc áp thuế 20% trên lợi nhuận sẽ khiến số tiền thuế phải nộp tăng lên so với mức 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng hiện nay, nếu lợi nhuận lớn.

Ví dụ, nếu một căn nhà được bán với giá 5 tỷ đồng, trong khi tổng chi phí đầu tư là 3 tỷ đồng, lợi nhuận là 2 tỷ đồng. Thuế theo cách tính mới sẽ là 20% trên 2 tỷ tương đương 400 triệu đồng, trong khi cách tính hiện tại chỉ là 2% trên 5 tỷ tương đương 100 triệu đồng. Như vậy, người bán sẽ phải nộp thuế cao hơn gấp 4 lần.

Điều này có thể làm giảm lợi nhuận thực nhận của người bán, đặc biệt với các nhà đầu tư hoặc những người bán nhà để tăng lợi nhuận. Họ có thể buộc phải tăng giá bán để bù đắp chi phí thuế, dẫn đến giá bất động sản tăng cao hơn trên thị trường.

Việc áp thuế 20% trên lợi nhuận có thể khiến nhiều người dân chần chừ hoặc không muốn bán nhà, nhất là trong giai đoạn thị trường bất động sản có nhiều biến động.

Chính sách thuế nếu không linh hoạt và không tính đến hoàn cảnh thực tế có thể làm giảm tính thanh khoản của thị trường, ảnh hưởng tiêu cực đến người dân cần tiền mặt hoặc muốn tái đầu tư vào nhà ở khác.

Tác động đến người mua bất động sản

Khi thuế suất 20% trên lợi nhuận và các khoản phí môi giới, phí công chứng được cộng thêm vào chi phí đầu ra, người bán sẽ có xu hướng đẩy giá bán lên để bù đắp chi phí thuế. Điều này đồng nghĩa với việc người mua sẽ phải chịu giá nhà cao hơn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt với nhóm người mua nhà để ở thực, có thu nhập trung bình hoặc thấp.

Việc giá nhà tăng cao sẽ khiến người mua nhà ở thực gặp nhiều khó khăn hơn trong việc mua nhà, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM

Để giảm thiểu nghĩa vụ thuế, người mua và người bán có thể tiếp tục hoặc gia tăng tình trạng khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế trên hợp đồng công chứng. Hiện tượng này đã phổ biến trong nhiều năm qua do mức thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng được cho là quá cao và không phản ánh đúng lợi nhuận thực tế.

Việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận nếu không có cơ sở dữ liệu và hệ thống kiểm soát chặt chẽ có thể làm phức tạp thêm tình trạng này hoặc khiến giao dịch chuyển sang hình thức không chính thức, tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho người mua.

Tác động đến nhà đầu tư và thị trường bất động sản

Nhà đầu tư lướt sóng, mua bán nhanh để kiếm lời sẽ chịu tác động lớn từ thuế suất 20% trên lợi nhuận, khiến chi phí giao dịch tăng lên đáng kể.

Điều này có thể làm giảm tính thanh khoản của thị trường, khiến các nhà đầu tư ngắn hạn dè dặt, giảm giao dịch mua bán. Ngược lại, với nhà đầu tư dài hạn, mức thuế hợp lý trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, giảm đầu cơ và nắm giữ tài sản, đồng thời tăng tính minh bạch và công bằng trong thuế.

Kết luận và khuyến nghị tổng thể

Để đề xuất thực sự khả thi và hiệu quả, Bộ Tài chính cần tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản. Việc này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý đất đai, thuế, công chứng và ngân hàng nhằm đảm bảo dữ liệu minh bạch, chính xác và đồng bộ.

Bên cạnh đó, cần xây dựng quy trình, thủ tục rõ ràng, đơn giản để người nộp thuế có thể dễ dàng chứng minh chi phí đầu tư, tránh gây tốn kém thời gian và chi phí cho người dân.

Mặt khác, cần đánh giá kỹ lưỡng tác động của việc áp thuế 20% trên lợi nhuận đối với thị trường bất động sản và người dân. Việc tăng thuế có thể khiến người bán đẩy giá bán lên cao để bù đắp chi phí thuế, từ đó làm tăng giá nhà đất, gây khó khăn cho người mua, đặc biệt là nhóm người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Do đó, Bộ Tài chính cần phối hợp với các cơ quan liên quan để theo dõi diễn biến thị trường, đồng thời có các biện pháp kiểm soát giá cả, chống hiện tượng công chứng hai giá, khai báo giá thấp nhằm trốn thuế.

Ngoài ra, việc triển khai chính sách thuế mới cần được thực hiện từng bước, có lộ trình rõ ràng và có sự tuyên truyền, hướng dẫn cụ thể để người dân, doanh nghiệp hiểu đúng, hiểu đủ về quy định, tránh gây tâm lý lo ngại, hiểu nhầm và ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản là một bước tiến nhằm tăng tính công bằng và minh bạch trong chính sách thuế, đồng thời chống thất thu ngân sách và hiện tượng khai giá thấp trên thị trường.

Tuy nhiên, chính sách này cũng đặt ra nhiều thách thức và tác động không nhỏ đến người dân, đặc biệt là người bán lỗ, người mua nhà ở thực và nhà đầu tư ngắn hạn. Việc áp thuế cao có thể làm tăng giá bất động sản, giảm thanh khoản thị trường và gây khó khăn cho người dân trong tiếp cận nhà ở.

Do đó, để chính sách thuế mới phát huy hiệu quả, cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng, giảm thuế suất phù hợp, linh hoạt trong áp dụng, đồng thời xây dựng hệ thống minh bạch, hỗ trợ người dân chứng minh chi phí và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán.

ThS.LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)