Điểm tựa nào giúp thị trường bất động sản thoát đáy về cuối năm?

Sau khoảng thời gian dài suy giảm cả về giá cả lẫn tính thanh khoản, thị trường bất động sản đã bước vào quí 3-2023 với kỳ vọng vào một sự chuyển biến tích cực đến từ sự “thẩm thấu” của chính sách tháo gỡ khó khăn, dòng tiền chuyển động và lãi suất hạ nhiệt. Trong bối cảnh dòng vốn vay hiện đang có chiều hướng “rẻ” dần, cơ cấu sản phẩm lẫn khách hàng thay đổi, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đã sẵn sàng cho kế hoạch thoát đáy vào cuối năm.

Dòng vốn bắt đầu “tương tác” với thị trường

Kể từ trung tuần tháng 3 đến nay đã có ba lần Ngân hàng nhà nước điều chỉnh giảm các mức lãi suất điều hành. Những động thái này đang được kỳ vọng hỗ trợ cho dòng tiền quay trở lại với thị trường nhà đất, giúp cho thanh khoản được phục hồi sau khi giảm sâu vào quí 1. Bên cạnh đó, lãi suất đảo chiều cũng là chỉ dấu quan trọng cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua, chu kỳ phục hồi tâm lý của thị trường sẽ bắt đầu dù tốc độ còn hạn chế.

Theo phân tích của quỹ đầu tư Dragon Capital về kinh tế vĩ mô 6 tháng đầu năm nay, tăng trưởng cung tiền trong nền kinh tế thấp nhất trong vòng 25 năm qua trong khi đó thặng dư về ngân sách nhà nước cực kỳ cao. Tuy điểm sáng là việc các chính sách vĩ mô “đổ nền” tốt để duy trì sự ổn định cho nền kinh tế với tỷ lệ lạm phát thấp.

Đồng thời một tín hiệu tốt đó là lãi suất đang trên đà giảm mạnh, dự trữ ngoại hồi tăng và cung tiền bắt đầu được thúc đẩy ra nền kinh tế trong quí 2. Trong 6 tháng đầu năm 2023, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước đã tăng 18,4% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn vốn tăng trưởng này đã tạo tiền đề cho chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công gia tăng tốc độ.

Hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ tiếp tục được triển khai, hoàn thiện. Nhờ đó, nền kinh tế được thúc đẩy tăng trưởng, tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị, kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng… Đặt trong bối cảnh hiện nay cơ quan điều hành rất muốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản phục hồi nhằm để giữ ổn định cho một chuỗi giá trị kinh tế.

Ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc đầu tư của Dragon Capital, nhận định thị trường bất động sản hiện đã trải qua nhiều giai đoạn suy thoái và hiện tại đang bước vào thời điểm chuyển tiếp. Điểm đáng chú ý trong giai đoạn này đó là quy mô dòng vốn của ngân hàng đã lớn hơn nhiều. Nếu như trước đây 1-2 khách hàng doanh nghiệp lớn gặp phải rủi ro thì điều này chi phối rất lớn đến khả năng cân đối vốn của ngân hàng, nhưng hiện nay mọi chuyện đã khác.

“Thị trường hiện nay đối tượng mua nhà cũng thay đổi, phần nào chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực. Thị trường thời điểm này đang nỗ lực thoát đáy và sẽ phục hồi rõ nét hơn vào quí 4 năm nay và quí 1-2024. Đây là mốc thời gian sớm hơn so với những dự đoán trước đây khi chính sách vĩ mô đã nỗ lực thay đổi rất nhanh đồng thời nhà băng đang có nhiều dư địa để đẩy mạnh tín dụng trong ngắn hạn” ông Lê Anh Tuấn dự báo.

Bức tranh chung của báo cáo thị trường nửa đầu năm thị trường đang dần phục hồi từ tháng 5-2023 đến nay. Cụ thể, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, quí 2 tốt hơn quí 1 (tăng 7 điểm % về lượng giao dịch bất động sản nhà ở). Trong khi đó, dữ liệu phân tích của các công ty chững khoán cho thấy giá cổ phiếu bất động sản tăng 18% và giá cổ phiếu doanh nghiệp xây dựng tăng 39%…

Trong 4 tháng đầu năm 2023 này, tín dụng bất động sản tăng đến 9,78%. Tỷ lệ này gấp 3 lần mức tăng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong khi đó, ở thị trường bất dù vẫn duy trì ở mức thấp nhưng so với đầu năm, thanh khoản thị trường bất động sản thời điểm này đã có chút cải thiện. Điều này có nghĩa những dự án có phương án vay vốn khả thi vẫn được các tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho theo đúng quy định.

Chính sách đã ‘đổ nền’ khá chắc và thấm dần vào thị trường các doanh nghiệp đã bắt đầu lên kịch bản cho đà phục hồi. Điều này cũng có thể thấy được qua các hội nghị nhà đầu tư lẫn đại hội cổ đông của doanh nghiệp gần đây.

Sẵn sàng cho kế hoạch thoát đáy

Nhiều doanh nghiệp đang thực sự được giải tỏa tâm lý bằng giải pháp kỹ thuật từ các nghị định, thông tư cho phép gia hạn trái phiếu và cơ cấu nợ, đòng thời số lượng dự án được tháo gỡ pháp lý ngày một nhiều hơn. Đây là cơ sở để nhiều doanh nghiệp tự tin về việc thị trường bất động sản đã dò được đáy. Vậy sau đó, kế hoạch thoát đáy của các doanh nghiệp ra sao để đón dòng tiền đang trở lại với thị trường theo kỳ vọng của họ.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Nam Long Group cho biết, doanh nghiệp đã nỗ lực để bắt được tín hiệu phục hồi của thị trường trong quí 2. Dù 6 tháng đầu năm được đánh giá rất khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, nhưng tăng trưởng lợi nhuận của Nam Long Group đang lội ngược dòng các dự báo với chỉ số dương 128 tỉ đồng (tăng 15% so với cùng kỳ).

“Đây là con số thuần túy đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi trong bối cảnh thị trường chung ảm đạm. Doanh nghiệp đạt được lợi nhuận dương phần lớn đến từ dòng tiền nhận bàn giao cho khách hàng có nhu cầu ở thực. Đồng  thời doanh nghiệp cũng thay đổi chiến lược bán hàng với việc chia nhỏ giỏ hàng để xây dựng từng chính sách bán hàng riêng để tối ưu doanh số. Chiến lược này đã thúc đẩy các dự án trọng điểm như Mizuki và Waterpoint có kết quả bán hàng tốt đóng góp lần lượt 1.960 tỉ đồng và 931 tỉ đồng vào doanh thu 6 tháng đầu năm”, ông Ngọc cho hay.

Ở góc độ vĩ mô, Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33 do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì mới đây cũng cho thấy, thông điệp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản đã có tiến triển trên thực tế. Tại hội nghị này, các doanh nghiệp bất động sản cũng nhìn nhận, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua đi, ngay cả những vấn đề về pháp lý dự án cũng có chuyển biến tích cực hơn.

Về hoạt động của Tổ công tác nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng thông tin, Tổ công tác đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, tiếp nhận, xem xét, xử lý 112 văn bản liên quan đến 174 dự án bất động sản, với nhiều nội dung kiến nghị về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án…

Riêng tại TPHCM, Tổ công tác đã làm việc, để giải đáp, hướng dẫn trực tiếp và hướng dẫn bằng văn bản đối với khoảng 30 nội dung kiến nghị liên quan đến khó khăn, vướng mắc của khoảng 180 dự án nhà ở, khu đô thị về một số nội dung. Đồng thời Tổ công tác cũng phần nào hướng dẫn chi tiết để các địa phương thúc đẩy nhanh quá trình giải quyết hồ sơ pháp lý cho doanh nghiệp…

Theo ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland cập nhật, đến nay các dự án của doanh nghiệp cơ bản đã có hướng giải quyết cụ thể và đang trong tiến trình tháo gỡ để hướng đến chu kỳ phục hồi. Trong đó, các dự án tại Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận hầu hết đã được Tổ Công tác của Chính phủ hướng dẫn lãnh đạo địa phương tập trung hỗ trợ gỡ vướng.

Về cung tiền cho thị trường, các báo cáo mới đây của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, dự kiến trong quí 3-2023 sẽ có một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại với bất động sản hay không khi lãi suất huy động giảm dần. Vấn đề cốt lõi là các doanh nghiệp cần sẵn sàng cho các kế hoạch kinh doanh để tận dụng cơ hội từ sự chuyển dịch của dòng tiền giữa các kênh đầu tư.

Không chỉ dòng tiền, dấu hiệu phục hồi có thể sẽ rõ nét hơn vào cuối năm khi các dự án nhà ở xã hội được triển khai. Thanh khoản của thị trường sẽ tập trung chính ở phân khúc này và các doanh nghiệp có sẵn sản phẩm để “truy cập” vào được gói tín dụng 120.000 tỉ đồng sẽ có cơ hội xuyên phá thị trường.

Nhìn tổng quan, thị trường còn bị ảnh hưởng tâm lý nhưng kì vọng điều này sẽ dần được xoá bỏ về cuối năm khi các thông tin về tín dụng, hạ tầng, chính sách gỡ khó được thực thi sớm. Các chuyên gia cho rằng, nửa cuối năm 2023 là thời điểm thị trường bất động sản quay trở lại từ đáy và đi lên cùng các kế hoạch tái cơ cấu của doanh nghiệp.