Sự ‘vỡ trận’ lành mạnh

Đại diện một quỹ kể lại ông rời cuộc gặp với tâm trạng rất khó tả như thể chưa họp, như thể chưa hề có những trao đổi cần thiết.

Ông cho biết rằng, phía cơ quan quản lý đưa ra ba đề xuất nhằm tháo gỡ khối trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang tồn đọng.

Thứ nhất, các tổ chức phát hành cần phải thương lượng với người mua, gia hạn thời điểm TPDN đáo hạn. Ngắn gọn là kéo dài kỳ hạn trái phiếu. Để bên mua chấp nhận giữ trái phiếu dài hơi, lãi suất trái phiếu phải nâng lên. Lãi suất chắc chắn sẽ phải cao hơn, ít nhất ngang với mặt bằng lãi suất thị trường ở thời điểm hiện tại, vì độ rủi ro của TPDN lớn hơn gửi tiền ngân hàng. “Nếu lãi suất cao đủ tương ứng với mức độ rủi ro, có thể một tỷ lệ trái chủ sẽ đồng ý” – ông đã phân tích.

Đề xuất thứ hai là ngân hàng cho vay để giải quyết thanh khoản. Dường như đề xuất này không nhận được nhiều sự đồng tình. Ông đã tham vấn ý kiến một số ngân hàng, họ trả lời ngân hàng không còn hạn mức tín dụng để giải ngân. Trong trường hợp còn room, ngân hàng sẽ ưu tiên cho doanh nghiệp sản xuất, xuất khẩu, những nơi có dòng tiền về. TPDN chính là chỗ đọng vốn, ngân hàng không cho vay để đảo nợ được.

Thứ ba, theo ông, cơ quan quản lý khẳng định với một số quỹ nước ngoài Nhà nước sẽ không hình sự hóa các vấn đề liên quan đến thị trường chứng khoán. Lời khẳng định này mang ý nghĩa giải thích cho những tin đồn vốn tồn tại đây đó, lúc này lúc khác trên thị trường.

TPDN với khoảng 800.000 tỉ đồng chuẩn bị đáo hạn trong thời gian còn lại của năm này và năm sau như số liệu dẫn chứng mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, hiện đang là một trong những nhân tố chính tạo hiệu ứng “thoái hóa” niềm tin trên thị trường chứng khoán và có khả năng ảnh hưởng dây chuyền tới cả những tổ chức phát hành vốn có tiềm lực tài chính thực sự.

Thực ra TPDN đã được báo chí và dư luận xã hội cảnh báo nhiều lần từ cuối năm ngoái bởi sự âm ỉ về việc cạn kiệt nguồn tiền trả trái phiếu đáo hạn đã như một dòng nước ngầm len lỏi, ngấm trải trên diện rộng. Cơ quan quản lý hẳn nhiên hiểu rõ hơn ai hết quy mô của dòng nước ngầm đó và thay vì tìm hướng xử lý ngay từ cách đây cả năm, TPDN được khoanh lại, được chặn bằng việc sửa đổi nghị định liên quan phát hành trái phiếu riêng lẻ. Sửa đổi khung pháp lý là cần thiết, nhưng bức bách hơn là tìm đường ra cho TPDN lại không được chú trọng. TPDN khoanh lại, dòng nước ngầm ứ đọng, dềnh lên và đến lúc không còn nơi để ngấm, nó phun trào.

Bây giờ các tổ chức phát hành TPDN, đặc biệt công ty bất động sản đang bị dòng nước “nhấn chìm”. Họ đang cố gắng chuyển nhượng, bán tất cả những gì có thể bán, các dự án sắp hoàn tất, các dự án dang dở, kể cả những biệt thự, đất nền, căn hộ, nhà phố chưa có đủ giấy tờ pháp lý để thu hồi vốn trả trái phiếu đến hạn.

Tuy nhiên người mua nhà, cả nhà đầu tư và người có nhu cầu thật để ở, vẫn lưỡng lự chưa xuống tiền. Sự lưỡng lự có nguyên do. Hoặc nhà cửa thiếu sổ hồng sổ đỏ thì ai dám mua? Hoặc giá bất động sản vẫn còn quá cao so với thu nhập của người lao động và đa số người có nhu cầu về nhà ở.

Đang có những ý kiến rằng thị trường không thể tự điều tiết, mà cần có bàn tay can thiệp của Nhà nước. Nhiều công ty bất động sản kiến nghị Nhà nước cân nhắc đưa thêm tiền ra, như tăng tổng phương tiện thanh toán thêm 1-2% để giải tỏa cơn khát tâm lý về vốn, nới room tín dụng. Chuyện đâu có đơn giản thế. Cuộc chiến chống lạm phát đang diễn ra khắp nơi trên toàn cầu. Lãi suất tăng chóng mặt ở gần một trăm quốc gia. Nhiệm vụ trọng tâm của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là kiểm soát lạm phát và ổn định giá trị tiền đồng. Cả hai nhiệm vụ ấy đều không cho phép NHNN gia tăng tổng phương tiện thanh toán, nâng room tín dụng, đưa thêm tiền ra lúc này. Lạm phát và ổn định giá trị đồng nội tệ ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống của toàn bộ người dân. NHNN phải vì người dân trước khi vì những doanh nghiệp bất động sản.

Thị trường có những quy luật vận hành riêng. Không có thứ hàng hóa nào lên mãi và xuống mãi. Bất động sản là một thứ hàng hóa. Khi cung dồn ứ và cầu vẫn đang quan sát, giá cả sẽ vận động để đưa cung cầu về điểm cân bằng. Căn hộ giá 8-10 tỉ đồng không có người mua, nhưng một khi giá rơi về 3-4 tỉ đồng, tiền trong dân sẽ tự động chảy ra “giải cứu”. Nguồn vốn trong dân rất nhiều.

Còn nhớ năm 2012, khi bất động sản đóng băng, thanh khoản kiệt quệ, một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất khi đó đã đại hạ giá toàn bộ căn hộ trong các tòa nhà xây xong, bằng hơn phân nửa giá thị trường và chỉ chưa đầy vài tháng, đã tiêu thụ hết. Doanh nghiệp nọ dùng tiền thu được trả nợ ngân hàng, làm lại từ đầu. Hàng ngàn người lao động đã có cơ hội mua được các căn hộ “cắt lỗ”, có chỗ ở để an cư lạc nghiệp.

TPDN đã “chớm vỡ” với một số nhà phát hành không trả được tiền cho trái chủ vào ngày đáo hạn. Sự “vỡ trận” trái phiếu bất động sản có thể sẽ còn lan rộng cho đến khi giá nhà đất hạ đến mức hấp dẫn người mua. Điều Nhà nước cần làm có lẽ không phải là “bơm” tiền can thiệp, giải cứu các đơn vị phát hành TPDN. Nhà nước chỉ cần đẩy nhanh tiến trình hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án đang triển khai, sắp hoàn thiện và sản phẩm của các dự án này để người mua yên tâm giải ngân khi giá cả được nhận định hợp lý.

Giá nhà đất ở Việt Nam đã từng nằm trong tốp cao nhất thế giới và hiện tại vẫn thuộc diện đắt đỏ so với ngay cả các nước phát triển. TPDN lần này chính là cái phễu lớn thanh lọc thị trường, đưa giá cả bất động sản “trở về mặt đất”. Nó đồng thời là lời cảnh tỉnh cho các nhà phát triển bất động sản về thu xếp nguồn vốn. Tiền có được từ phát hành TPDN đã từng đến quá dễ dàng, thì ra đi cũng không khó khăn.

Nhìn từ góc độ đó, sự “vỡ trận” TPDN, nếu xảy ra, nên được đánh giá là lành mạnh!

Nguồn: thesaigontimes