“Bức tranh xấu” tồn kho bất động sản

“Thở ô xy” vì tiền đọng tại dự án quá nhiều

Theo thống kê của Vietstock, tính tới cuối quý III/2023, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo tài chính đạt gần 449.000 tỷ đồng, còn số này tuy đã giảm gần 4% so với đầu năm nhưng vẫn rất lớn cho thấy áp lực tồn kho chưa vơi bớt và tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu cao khi có tới 2/3 trong số này nằm ở các dự án dở dang, thậm chí chỉ mới được chấp thuận chủ trương đầu tư. Những doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng đưa ra nhiều giải pháp xử lý nguồn hàng này để tạo dòng tiền nhưng không dễ dàng với hiện trạng “rối như tơ vò” của nhiều dự án trong bối cảnh thị trường hiện tại.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội đã cho biết, trong giai đoạn thị trường sôi động, doanh nghiệp mở rộng quy mô hoạt động, thâu tóm nhiều quỹ đất lớn nhằm làm đẹp hồ sơ với các nhà đầu tư nên thường sử dụng các thủ thuật xoay vòng tài chính khi thế chấp dự án cũ, vay tiền mua dự án mới rồi lại mang thế chấp để lấy tiền thâu tóm dự án khác, hậu quả là các tài sản đều bị cầm cố hết ở các ngân hàng. Đến khi thị trường khó khăn, không bán được hàng ở các dự án cũ nên không có nguồn thu, cộng thêm đến kỳ tất toán công nợ… dẫn đến khó khăn về dòng tiền .

Vị lãnh đạo trên chia sẻ, doanh nghiệp rất muốn tiếp cận vốn ngân hàng nhưng tương đối khó bởi các ngân hàng không dám mạnh tay cho vay đầu tư dự án bất động sản thời điểm này, bởi như phân tích của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn và tồn tại nhiều rủi ro nên ngân hàng bắt buộc phải thẩm định kỹ. Các ngân hàng hiện nay cũng đang trong “thế khó” khi muốn cho vay ra nhưng không thể rút gọn quy trình thẩm định, bởi như vậy là đi ngược quy trình quản trị rủi ro của ngân hàng.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank cho hay, ngân hàng này luôn sẵn sàng cho vay các dự án bất động sản đầy đủ pháp lý, song cũng rất sợ các doanh nghiệp “ôm khư khư” cùng lúc vài chục dự án không thể triển khai mà không chịu bán bớt để trả nợ, chỉ ngồi chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn.

Lãnh đạo một ngân hàng khác cho hay, doanh nghiệp khi làm hồ sơ vay vốn luôn lựa chọn các thông tin tốt nhất, hào nhoáng nhất để gửi cho ngân hàng. Trong khi đó, thông tin ngân hàng thu thập được lại cho thấy hình ảnh trái ngược. Vì vậy, việc cho vay chỉ dựa vào thông tin doanh nghiệp đưa ra là rất rủi ro.

Thống kê chưa đầy đủ của Báo Đầu tư Chứng khoán từ các báo cáo tài chính đã công bố cho thấy, tính đến cuối quý III/2023, có 13 doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản với phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở. Trong đó, doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho thấp nhất cũng là 4-5 dự án dở dang, còn cao nhất lên tới khoảng 30 dự án. Nếu các doanh nghiệp này gặp khó khăn về tài chính thì mức độ ảnh hưởng không hề nhỏ bởi các dự án nằm rải rác trên khắp cả nước.

Đâu là lối thoát?

Thống kê chưa đầy đủ của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, tính đến cuối quý III/2023, có 13 doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản. Trong đó, doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho thấp nhất cũng là 4-5 dự án dở dang, còn cao nhất lên tới khoảng 30 dự án.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, dòng tiền của các doanh nghiệp địa ốc thường đến từ 2 nguồn chính, một là bán tài sản đang sở hữu và hai là đi vay ngân hàng. Thế nhưng, thực tế là không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng bán tài sản, cũng không phải muốn là có thể vay được vốn ngân hàng, lý do bởi bất động sản là lĩnh vực bị áp hệ số rủi ro cao, doanh nghiệp muốn vay được phải tuân thủ các yêu cầu khắt khe về tài sản bảo đảm, về khả năng trả nợ…

Theo ông Chung, ở thời điểm hiện tại, rất hiếm doanh nghiệp đặt mục tiêu đẩy mạnh phát triển, mở rộng quy mô, thay vào đó là tập trung tái cấu trúc để có thể sống sót trong bối cảnh khắc nghiệt.

“Doanh nghiệp cần tự tìm cho mình hướng giải quyết, chủ động tái cấu trúc nếu không muốn đối diện nguy cơ phá sản, bắt đầu từ việc lựa chọn những sản phẩm có tính thanh khoản cao và khu vực mũi nhọn để tập trung phát triển”, ông Chung nói.

Tuy nhiên, điều đáng nói như nhìn nhận của ông Vũ Duy Khánh – Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Smart Invest (AAS) là hiện nay, ngành “đói” vốn nhất là bất động sản, buộc phải bán dự án để có nguồn tiền duy trì hoạt động cũng như trả nợ. Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp lại đang trong “thế thủ”, giao dịch M&A có diễn ra nhưng chưa nhiều, thậm chí xuất hiện tình trạng “lấy tiền túi phải bỏ túi trái” ở một số dự án. Điều này phần nào thể hiện qua việc dư nợ lớn của nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa giảm, nhiều doanh nghiệp chưa mạnh dạn bán “cắt lỗ”.

Theo TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động. Đối với các khoản nợ trái phiếu, nợ tín dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận trả thêm tiền bằng nhiều hình thức trong quá trình đàm phán gia hạn trái phiếu với trái chủ để có thêm thời gian tái cấu trúc nợ. Tuy nhiên, thời gian này không nhiều, chỉ kéo dài 1-2 năm, do đó nếu không sớm tự tìm cho mình cách giải quyết, chủ động tái cấu trúc thì nguy cơ phá sản là rất cao. Ông Đính cho rằng, hệ lụy dễ thấy từ việc sử dụng đòn bẩy nợ vay quá cao đã cho các doanh nghiệp bất động sản bài học để định hướng phát triển an toàn, bền vững hơn.

Còn ông Nguyễn Quốc Hùng – Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho hay, dòng tiền “đọng” rất nhiều ở dự án không đủ thủ tục pháp lý và theo phản ảnh của các doanh nghiệp bất động sản, hơn 70% khó khăn hiện tại liên quan đến thủ tục. Dẫu vậy, doanh nghiệp cũng cần xem xét lại quyết định vay vốn, rồi lại bỏ tiền đầu tư vào những dự án bất động sản thiếu pháp lý.

Theo ông Hùng, khi ngân hàng cho khách hàng vay với mục đích góp vốn vào bên thứ 3 để kinh doanh thì phải kiểm soát được vốn vay, thế nhưng một số trường hợp ngân hàng không thể kiểm tra vốn vay (trừ trường hợp có thỏa thuận 3 bên cho phép ngân hàng kiểm tra sổ sách, chứng từ liên quan). Điều này gây rủi ro cho ngân hàng nên có sự ngần ngại là dễ hiểu.

Ông Hùng cho biết, dòng vốn tín dụng luôn sẵn sàng đổ vào những dự án đáp ứng nhu cầu thực, có đầy đủ pháp lý, có hiệu quả cho xã hội và thực tế là có những ngân hàng sẵn sàng cho vay dự án bất động sản với lãi suất thấp hơn gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, nhưng cuối cùng không thể giải ngân vì thủ tục pháp lý của dự án chưa đầy đủ.

TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế nêu quan điểm, không thể đòi các nhà quản lý bảo vệ, ưu đãi để nhà đầu tư bất động sản phải có lãi và dựa trên tiền đề này, cần có các biện pháp xử lý những hành vi đi ngược quy luật thị trường, gây ảnh hưởng tới quỹ đạo đang đúng hướng của toàn nền kinh tế. Thực tế cho thấy, môi trường kinh doanh nói chung và môi trường kinh doanh địa ốc nói riêng từ năm 2024 sẽ có nhiều biến chuyển, buộc các doanh nghiệp lĩnh vực này phải tái cấu trúc.

“Kiểu kinh doanh xưa cũ, cố gắng mở rộng quy mô sản xuất theo hướng một doanh nghiệp ‘ôm’ hàng chục dự án cùng lúc, lạm dụng nhiều vốn vay… không thể tiếp tục tồn tại. Sắp tới, doanh nghiệp nào cũng phải dựa trên nguồn vốn tự có, chọn lựa phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và chỉ cần làm 3-4 dự án theo thế mạnh của mình, tránh đầu tư dàn trải”, ông Hiển nói.

Nguồn: tinnhanhchungkhoan